Conseil en investissements immobiliers
Loi Scellier - LMNP - Amendement Bouvard - Avantages Fiscaux - Programme Défiscalisation - Investir 2009
NOUVELLE MESURE FISCALE - LMNP - Loueur en Meublé Non Professionnel - SCELLIER
JEAN-CHARLES DAVID PATRIMOINE - 1 RUE DE GIGANT 44100 NANTES - 02 40 69 81 46 - 06 11 62 12 93
1er avantage fiscal :
Depuis le 20 mars, grâce à un amendement de la loi de finance rectificative 2009, tout acquéreur d’un logement dans une RÉSIDENCE – SERVICES ( de tourisme classée et affaires, pour étudiants, seniors, et EHPAD ) peut dans une limite annuelle de 300.000 € HT, déduire 25% de son investissement de son impôt sur le revenu, soit une réduction d’impôt de 75.000 € sur 9ans et 8.333 € par an, plafonnée à son impôt s’il est inférieur. Étant précisé que lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable cette même année, le reliquat de celle-ci peut être imputé sur l’impôt des années suivantes pendant 6 ans.
La réduction de 25% est applicable pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, elle sera réduite à 20% pour les investissements faits en 2011 et 2012.
2ème avantage fiscal :
L’acquéreur récupère la T.V.A à 19,6%, sans avoir à en faire l’avance dès la réservation du bien, et peut ainsi financer l’investissement au prix d’achat HT ( contrairement à la SCELLIER classique en « Revenus fonciers » où l’investisseur achète son bien TTC ).
3ème avantage fiscal :
Étant sous le régime des revenus B.I.C ( et non fonciers ), il bénéficie en plus d’un « Bail commercial » ferme de 9 ans, indexé chaque année ( dans un plafond de 2,3% ) et renouvelable par « tacite reconduction ». Le Bail proposé par notre partenaire, Leader en France sur le marché du « meublé urbain », définit vos revenus locatifs garantis, qui en plus sont « nets de tous frais et charges », hors taxe foncière ( ce qui n’est pas le cas des revenus fonciers ) .
4ème avantage :
1er RÉGIME : L’investissement reste 9 ans sous le régime SCELLIER, pendant lequel l’acquéreur engrange son GAIN FISCAL.
2ème RÉGIME : Bien qu’étant depuis le départ en L.M.N.P, il commencera la 10ème année « l’amortissement des murs et du mobilier de son investissement » et jusqu'à la 20ème année, bénéficiant ainsi des nombreux avantages liés aux revenus B.I.C, comme de « défiscaliser » les revenus générés par l’investissement jusqu’au passage en MICRO – BIC.
( en SCELLIER avec « revenus fonciers », le principe des amortissements n’existe pas, et en général les revenus fonciers dégagés par l’investissement commencent à être imposable, suivant la durée du prêt autour de la 12ème année) .
3ème RÉGIME : Après épuisement des amortissements, l’investisseur pourra « opter » pour le régime du MICRO – BIC, et y rester « indéfiniment », en appliquant un abattement de 50% sur les revenus bruts de son investissement, et ainsi n’être imposable que sur 50% de ces revenus ( l’abattement en MICRO – FONCIER existe également mais il n’est que de 30% ).
5ème avantage :
Cet investissement peut se faire à tout age, et dès 25 ans, car contrairement aux investissements en revenus fonciers ( loyers nus, où un prêt ne doit « jamais » dépasser 15 ans ), « rallonger » la durée du prêt en revenus BIC ( loyers en meublé ) « diminue » le coût final de l’investissement. Un investissement sur 25 ans aura un « coût final » inférieur de plus de 50% à un investissement sur 15 ans. Enfin, si en fonction de son âge, on emprunte sur 30 ans, le coût final de l’investissement sera inférieur à 20% de celui avec un prêt sur 15 ans. Ceci est la preuve que l’investissement en meublé dans une Résidence–Services est le meilleur COMPLEMENT RETRAITE à ce jour, et je ne parle pas ICI de l’impact très important du GAIN FISCAL sur le coût final d’un investissement, qui est variable suivant le taux d’imposition de l’acquéreur et la durée du prêt, et permet aussi de défiscaliser les revenus de l’investissement sur des durées pouvant, après la fin du prêt atteindre 35 ans. Enfin si l’investisseur achète comptant, ses revenus, toujours en fonction de son taux d’imposition, peuvent être « nets d’impôt et de toutes charges » pendant plus de 35 ans ! ! ! !
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Nouvelle mesure fiscale exceptionnelle !!
Le LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL fait « cause commune » avec la Loi SCELLIER, et permet d’investir en bénéficiant pendant 9 ans d’une « FORTE RÉDUCTION DE L’IMPÔT SUR LE REVENU »
