Conseil en investissements immobiliers
Loi Scellier - LMNP - Amendement Bouvard - Avantages Fiscaux - Programme Défiscalisation - Investir 2009
LMNP - LMP - Loueur en Meublé Non Professionnel - Loueur en Meublé Professionnel
JEAN-CHARLES DAVID PATRIMOINE - 1 RUE DE GIGANT 44100 NANTES - 02 40 69 81 46 - 06 11 62 12 93
Si l'on poursuit la comparaison entre un investissement en loi Scellier et un investissement en LMNP de valeurs strictement égales à l'achat, financés tous les deux grâce à un prêt "in finé" sur 15 ans (pour ne pas défavoriser la loi de Scellier qui ne doit en aucun cas être financée par un prêt amortissable ou in finé de plus de 15 ans, alors que le meublé peut lui être finançable avec un prêt pouvant atteindre 30 ans en fonction de son âge (voir explications plus loin*), on constate qu'au terme de 25 ans, l'investissement en de Scellier, qui aura bénéficié au départ d'une "carotte fiscale", voit cette dernière fondre entre la 16ème et la 25ème année du fait des impôts supportés sur les revenus fonciers existants, malgré le passage en micro-foncier la 16ème année, l'investissement en L..M.N.P aura cumulé un "gain fiscal" supérieur à un investissement en revenus fonciers dans toutes les tranches fiscales !!
Les revenus BIC bénéficient encore de plusieurs autres avantages :
Ils sont garantis par le gestionnaire par un "bail commercial" de 9 ans ferme, renouvelable au terme par tacite reconduction.
La rentabilité garantie par ce bail va jusqu'à 5,80 % TTC, soit 5,4976 % HT NET pour l'investisseur (il existe une T.V.A à 5,5 % sur les revenus BIC du prix d'achat HT de l'investissement).
Les loyers sont indexés chaque année le 1er Octobre de l'augmentation annuelle des loyers, plafonnée à 2,3 % de l'indice I.R.L des loyers, plubliée par l'I.N.S.E.E.
Toutes les charges, sauf la taxe foncière, sont supportées par le gestionnaire, (entretien des parties communes, des parties privatives, appartement et meubles, ravalement, assurance des biens, donc de l'immeuble dans sa totalité, etc...) pendant la durée des baux successifs. (ce qui est loin d'être le cas pour les propriétaires d'un appartement ou d'une maison en revenus fonciers !)
*Nous compléterons ce comparatif en insistant sur le fait que cet investissement peut se faire dès 25 ans si l'on rentre dans la vie active à cet âge, car contrairement aux investissements en revenus fonciers (loi Scellier ou Borloo), où un prêt ne doit jamais dépasser 15 ans, rallonger la durée d'un prêt en revenu BIC (loyers en meublé) diminue le "coût final" de l'investissement.
Un investissement en L.M.N.P financé par un prêt amortissable sur 15 ans aura un coût plus élevé que le même financé sur 20 ans et coûtera 45 % de moins sur 25 ans que sur 15 ans. Enfin si on peut, en fonction de son âge, emprunter sur 30 ans le "coût final" de l'investissement sera (suivant les taux de prêt en vigueur) de seulement 15 à 22 % du prix d'achat frais inclus" de l'investissement !!
Il existe encore d'autres avantages à investir en L.M.N.P, comme celui qui permet au propriétaire de revendre son bien à tout moment, (aucune durée légale de détention comme en Robien ou Borloo, où on ne peut pas revendre son bien avant 12 ans, au risque d'une requalification fiscale, le bien devenant en plus un bien d'occasion sans aucun avantage fiscal). En L.M.N.P le "nouvel acquéreur" pourra comme son vendeur "REAMORTIR" la totalité de son acquisition (murs et meubles), car quel que soit le moment de la revente, ce dernier repartira à "zéro" pour ses amortissements, même en cas de vente après 20 ans, comme le 1er propriétaire quand celui-ci a acheté le bien neuf !!
C'est le seul investissement où l'on garde en quelque sorte L'INTÉGRALITÉ des avantages fiscaux sur un bien d'occasion par rapport à un bien neuf.
Comparé aux autres formes d'investissement, tout cela en fait le produit de placement idéal pour se constituer un complément de retraite, avec en plus dans ce cas précis, grâce à la "gestion intégrée" de notre partenaire Leader en France sur le marché du "meublé urbain", tout à la fois Promoteur, Syndic, et surtout GESTIONNAIRE-EXPLOITANT de toutes leurs Résidences, et à la qualité de leur "bail unique", la garantie d'un investissement pérenne et sans aucune mauvaise surprise.
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L'INVESTISSEMENT "L.M.N.P"
L'essentiel du dispositif L.M.N.P :
Acquisition d'un ou plusieurs appartements dans une "Résidence services" pour seniors, affaires, étudiants et de tourisme classée, en "milieu urbain".
Les avantages d'un investissement en L.M.N.P :
1/ NOUVEL AVANTAGE FISCAL : La loi de finances 2009 a instauré, pour le "loueur en meublé non professionnel", une réduction d'impôt au taux de 5 %, dans un plafond annuel de 25.000 €.
Exemple : un investisseur achetant un appartement dans une Résidence en 2009 et "mise en exploitation" en 2010, au prix de 150.000 € (Prix d'achat HT + Frais d'acte), bénéficiera d'une réduction de son impôt sur ses revenus de 2010, de 7.500 € -
(Le gain fiscal est plafonné à l'impôt acquitté sur les revenus de 2010 de l'investisseur, si son impôt est inférieur à 7.500 €).
2/ 2ème GAIN FISCAL : Récupération de la T.V.A à 19,6 % à "la réservation du bien", celui-ci est donc financé à sa valeur d'achat H.T.
3/ Déduction des frais d'acquisition (frais notariés) et des intêrets du prêt (s'il y en a un) des revenus BIC générés par l'investissement.
4/ Amortissement linéaire des murs sur 20 ans, soit 5 % de leur valeur par an, et du mobilier sur 10 ans, soit 10 % de leur valeur par an, des revenus annuels de l'investissement.
Dans le cadre de la nouvelle Loi, pour les biens bénéficiant de la réduction d'impôt, la base d'amortissement des murs est minorée de 15 %.
Ces différentes déductions vont ainsi, en créant un "déficit reportable", "défiscaliser" les revenus BIC pendant de très nombreuses années.
Qui est concerné par le L.M.N.P
• Toute personne désirant se constituer un "complément de retraite" sécurisé, car chacaun sait que la mise à la retraite provoque une baisse non négligeable de son niveau de vie.
• Qu'elle paye ou non des impôts, car avec la loi de finance 2009, investir en LMNP génère dorénavant une diminution de l'impôt sur le revenu de l'investisseur, mais génère en plus des revenus "défiscalisés" pouvant atteindre une durée de 30 ans suivant la durée du prêt (s'il y en a un), ce qui est beaucoup plus intéressant financièrement qu'avec les investissements en revenus fonciers, type Scellier ou Borloo !
• Quand ces revenus sont enfin imposables, l'investisseur peut opter pour le MICRO-BIC, et appliquer un abattement de 50 % sur les revenus BIC brut, laissant ainsi seulement 50 % de ces revenus imposables, et ceci dans un plafond de revenus BIC brut annuels de 35.000 € !!